BFH-Urteil: Ferienhaus-Vermietung jetzt über drei bis fünf Jahre bewerten

Das Bundesfinanzministerium ebnet den Weg für eine steuerliche Entlastung von Ferienhaus-Besitzern. Eine neue Richtlinie schützt Vermieter vor dem Verlust von Steuervorteilen nach einem einzelnen schwachen Jahr.

Ab sofort müssen Finanzämter bei der Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht von Ferienimmobilien einen längeren Zeitraum zugrunde legen. Maßgeblich ist nicht mehr nur ein einzelnes Kalenderjahr, sondern eine durchschnittliche Belegung über drei bis fünf Jahre. Diese bindende Verwaltungsanweisung folgt einem Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 23/24), das das Ministerium nun im Bundessteuerblatt veröffentlicht hat.

Vom Einzeljahr zum Mehrjahresdurchschnitt

Der Streitpunkt war lange die Abgrenzung zwischen gewerblicher Vermietung und privater Liebhaberei. Bisher konnten Finanzämter die Anerkennung von Verlusten verweigern, wenn die tatsächlichen Vermietungstage in einem Jahr mehr als 25 Prozent unter dem ortsüblichen Durchschnitt lagen. Ein schlechtes Jahr – etwa wegen Renovierung oder Krankheit – konnte so steuerlich zum Desaster werden.

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Der BFH hat diese rigide Ein-Jahres-Betrachtung gekippt. Das Gericht entschied im August 2025, dass zur Beurteilung der Gewinnerzielungsabsicht ein kontinuierlicher Zeitraum von drei bis fünf Jahren herangezogen werden muss. „Um den Einfluss vorübergehender Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erhalten“, sei dieser Durchschnitt maßgeblich, so die Richter. Ein Ausreißer nach unten zieht somit nicht mehr automatisch steuerliche Konsequenzen nach sich.

Ministerium macht Urteil für alle Finanzämter

Die eigentliche Wende bringt erst die Reaktion des Bundesfinanzministeriums. Ein BFH-Urteil gilt zunächst nur für den konkreten Kläger. Erst durch die Veröffentlichung im Bundessteuerblatt Teil II wird es zur allgemeinen Verwaltungsvorschrift für alle Finanzbehörden. Genau dies hat das Ministerium nun angekündigt.

Das bedeutet: Jedes Finanzamt muss die neue Mehrjahresbetrachtung anwenden. Steuerberater sehen darin ein klares Signal, alte Bescheide anzufechten, in denen Verluste nach der alten Methode gestrichen wurden. Das Ministerium habe die Urteilsbegründung „vorbehaltlos übernommen“, berichten Fachportale. Ein seltener und für Steuerzahler günstiger Vorgang.

Praktische Folgen: Ende der „Ein-Jahres-Falle“

Die unmittelbare Konsequenz ist das Aus für die gefürchtete „Ein-Jahres-Falle“. Objektbesitzer an Nordsee oder in den Alpen können nun notwendige Sanierungen planen, ohne sofort ihren steuerlichen Status zu gefährden. Entscheidend ist der Durchschnitt.

Ein Beispiel: Wird eine Ferienwohnung in zwei Jahren je 100 Tage vermietet, im dritten Jahr aber nur 40 Tage wegen Umbau, kann der Dreijahresdurchschnitt von 80 Tagen immer noch über der kritischen Grenze liegen. Die Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltungskosten bleiben damit als Werbungskosten anerkannt.

Das müssen Vermieter jetzt beachten:
* Dokumentation bleibt Pflicht: Der Nachweis über angebotene und tatsächliche Vermietungstage liegt beim Steuerpflichtigen. Lückenlose Buchführung ist essenziell.
* Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Benchmark ist weiterhin der lokale Durchschnitt. Vermieter sollten sich Daten von Tourismusverbänden oder Maklern besorgen.
* Nachträgliche Korrektur möglich: Da das Urteil bestehendes Recht klärt, kann es auf alle noch nicht bestandskräftigen Steuerfälle der letzten Jahre angewendet werden. Steuerberater raten zu Einspruch gegen umstrittene Bescheide.

Analyse: Mehr Planungssicherheit für Investoren

Die Branche begrüßt die Klarstellung als längst überfällige Anpassung an die Realität der Ferienhaus-Vermietung. „Die Bestätigung durch das BMF ist ein Weihnachtsgeschenk für viele Vermieter“, kommentierte das FIBU Magazin. Die Regelung schütze seriöse Vermieter vor bürokratischer Willkür, verhindere aber weiterhin, dass privat genutzte Luxusobjekte steuerlich quersubventioniert werden.

Die Entscheidung fällt in eine Phase intensiver steuerpolitischer Aktivitäten, darunter das Steueränderungsgesetz 2025. Für den Markt der Ferienimmobilien ist die Akzeptanz des BFH-Urteils jedoch die wohl einschneidendste Änderung.

Ausblick auf 2026: Welle von Berichtigungen erwartet

Steuerexperten rechnen im neuen Jahr mit einer Flut von geänderten Steuerbescheiden. Die Finanzverwaltung ist angewiesen, umstrittene Fälle neu zu berechnen. Vermieter sollten ihre Belegungsdaten der letzten fünf Jahre für die kommende Steuererklärung bereithalten.

Zukünftige Streitpunkte könnten sich auf die genaue Definition der „ortsüblichen Vermietungszeit“ verlagern. Die grundsätzliche Beweislast verschiebt sich jedoch deutlich zugunsten der Steuerzahler. Für Investoren in den deutschen Tourismusmarkt schafft dies endlich die nötige Planungssicherheit.

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