Baugenehmigungen steigen um 14 Prozent – Mieter zahlen trotzdem drauf

Die neuesten Zahlen des Statistischen Bundesamtes markieren eine Wende für die Baubranche. Während die Genehmigungen zweistellig zulegen, verschärft die “Fertigstellungs-Lücke” die Situation für Mieter drastisch. Denn zwischen Genehmigung und Einzug liegen noch Jahre.

Das Statistische Bundesamt meldete diese Woche eine signifikante Erholung bei den Baugenehmigungen. Die positive Nachricht für die Zukunft trifft im Hier und Jetzt jedoch auf eine harte Realität. Während Investoren und Häuslebauer zurückkehren, bekommen Mieter die volle Wucht der vergangenen Baukrise zu spüren. Die Schere zwischen wieder anspringender Planung und tatsächlichem Einzugstermin weitet sich aus – mit direkten Folgen für den Geldbeutel.

Von Januar bis September 2025 stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um 14,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders der September stach hervor: Mit einem massiven Sprung von 59,8 Prozent gegenüber dem historisch schwachen Vorjahresmonat deutet vieles auf eine Trendwende hin.

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Treibende Kraft sind vor allem Einfamilienhäuser mit einem Plus von 17,4 Prozent im bisherigen Jahresverlauf. Auch bei Mehrfamilienhäusern gab es einen Zuwachs von 13,0 Prozent. Experten werten dies als klares Signal: Die Schockstarre durch Zinswende und Baukostenexplosion scheint überwunden. Projektentwickler füllen ihre Pipelines wieder.

Warum die Mieten trotzdem explodieren

Trotz der Euphorie über neue Genehmigungen bleibt die Lage für Wohnungssuchende prekär. Der Grund: eine Baugenehmigung von heute ist erst in zwei bis drei Jahren eine bezugsfertige Wohnung. Der Markt leidet aktuell unter der “Fertigstellungs-Lücke” – dem Resultat der massiven Projekteinbrüche aus 2023 und 2024.

Das ifo Institut prognostizierte bereits, dass die Zahl der Fertigstellungen 2025 auf unter 200.000 Einheiten fallen könnte. Das Regierungsziel von 400.000 liegt in weiter Ferne. Diese Verknappung treibt die Mieten unaufhaltsam nach oben.

Aktuelle Daten des ImmoScout24 WohnBarometers für das dritte Quartal 2025:

• Köln: +5,7 Prozent Mietanstieg im Jahresvergleich
• Berlin: +5,3 Prozent
• Hamburg: +5,2 Prozent
• Nordrhein-Westfalen: Durchschnittlich 8,66 €/m² (knapp 5 Prozent mehr als 2024)

Der Nachfrageüberhang ist akut: Da kaum neue Wohnungen auf den Markt kommen, konkurrieren immer mehr Menschen um den knappen Bestand. Die Folge sind Preissteigerungen deutlich über der allgemeinen Inflationsrate.

Kaufmarkt stabilisiert sich – Käufer kehren zurück

Während Mieter unter Druck stehen, bietet der Kaufmarkt ein differenzierteres Bild. Die Talfahrt der Immobilienpreise scheint gestoppt. Laut aktuellen Marktanalysen sind die Kaufpreise für Bestandsimmobilien wieder leicht gestiegen – Eigentumswohnungen legten im Quartalsvergleich um rund 1,3 Prozent zu.

Ein wesentlicher Faktor für die Stabilisierung: die Zinsentwicklung. Die Bauzinsen haben sich im November auf einem Niveau zwischen 3,4 und 3,6 Prozent für zehnjährige Bindungen eingependelt. Diese Seitwärtsbewegung gibt Käufern Planungssicherheit.

Besonders Bestandshäuser sind gefragt: Mit einem Jahreszuwachs von rund 4,1 Prozent entwickeln sie sich dynamischer als der Neubau, der aufgrund hoher Material- und Lohnkosten weiterhin auf hohem Preisniveau verharrt.

Der “Schweinezyklus” am Bau

Die aktuelle Situation ist ein Lehrbuchbeispiel für den “Schweinezyklus” in der Immobilienwirtschaft: Auf eine Phase der Überhitzung folgte der abrupte Absturz, der nun zeitversetzt zu einem Mangel an fertigem Wohnraum führt.

Die Politik steht dabei vor einem Dilemma. Das “Bauturbo”-Paket und vereinfachte Genehmigungsverfahren wirken zwar bei den Anträgen, wie die Destatis-Zahlen belegen. Doch die physische Bauaktivität hinkt hinterher. Branchenverbände warnen: Ohne zusätzliche steuerliche Anreize für den sozialen Wohnungsbau werden die Mieten in Ballungsräumen für Durchschnittsverdiener unbezahlbar.

Kurzfristig keine Entwarnung für Mieter

Was bedeutet das für 2026? Für Mieter ist kurzfristig keine Entwarnung in Sicht. Die Knappheit wird auch im kommenden Jahr die Preise treiben, da die jetzt genehmigten Wohnungen frühestens 2027/2028 bezugsfertig sein werden.

Für Kaufinteressenten könnte sich das Zeitfenster jedoch bald schließen. Da die Nachfrage wieder anzieht und die Genehmigungszahlen steigen, rechnen Experten mittelfristig wieder mit breiteren Preissteigerungen auch bei Kaufimmobilien. Wer über ausreichend Eigenkapital verfügt und eine Finanzierung zu den aktuellen Konditionen stemmen kann, findet derzeit einen Markt vor, der sich vom “Käufermarkt” langsam wieder in Richtung Verkäufermarkt dreht.

Die Botschaft dieses Novembers ist also zweigeteilt: Die Baukrise ist auf dem Papier vorbei, aber die Wohnkrise ist realer denn je.

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