Basler Immobilienkompass 2025:Performance im Aufwind, Neubautätigkeit bricht ein Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Immobilien / Wissenschaftl.

Basler Immobilienkompass 2025:Performance im Aufwind, Neubautätigkeit bricht ein

Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Immobilien/Wissenschaftl. Publikation
Basler Immobilienkompass 2025: Performance im Aufwind, Neubautätigkeit
bricht ein

24.04.2025 / 13:30 CET/CEST

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Mit den deutlichen Leitzinssenkungen der SNB hat sich die Performance von
Immobilien-Direktanlagen im letzten Jahr nach dem Taucher im 2023 wieder
erholt. Das Bild ist allerdings uneinheitlich und näheres Hinschauen lohnt
sich.

Der Immobilienkompass der Basler Kantonalbank, der heute zum siebten Mal in
Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erschienen ist,
beleuchtet verschiedene Aspekte rund um Renditeimmobilien und dient als
Orientierungshilfe für Investorinnen und Investoren.

Wertentwicklung uneinheitlich
Wie der Immobilienkompass zeigt, ist die Erholung im letzten Jahr je nach
Nutzungsart unterschiedlich gross ausgefallen. Bei Wohnimmobilien und
gemischt genutzten Liegenschaften hat sich die Performance aufgrund von
deutlichen Wertsteigerungen und Mietzinserhöhungen spürbar erhöht. Büro- und
Gewerbeimmobilien haben im Unterschied dazu aufgrund weiterhin hoher
Leerstände in Basel-Stadt im letzten Jahr nochmals an Wert eingebüsst,
wodurch die Performance in dieser Kategorie geschmälert wurde. Im
Unterschied zur Wertentwicklung ist die NCF-Rendite bei allen Nutzungsarten
seit 2023 leicht gestiegen und hat mit Werten zwischen 2,9 % und 3,3 % einen
stabilen und wichtigen Performancebeitrag geleistet.
Im letzten Jahr ist die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften nicht nur in
Basel, sondern auch in den anderen Schweizer Städten wieder deutlich
gestiegen. Zürich (6,2 %) verzeichnete aufgrund einer kräftigen Aufwertung
die höchste Performance. Dahinter folgen Bern (5,8 %) und Lausanne (5,2 %).
Das Schlusslicht bildet Genf (4,0 %).

Comeback von «Betongold»?
Mit der 2024 eingeleiteten Rückkehr zu tieferen Zinsen hat sich auch der
Renditevorsprung von Immobilienanlagen gegenüber Schweizer
Bundesobligationen wieder vergrössert. Die Differenz bleibt allerdings
volatil bzw. hängt von der weiteren Zinsentwicklung ab.
Dennoch hat die Vergangenheit gezeigt, dass «Betongold» gerade in unsicheren
Zeiten nicht nur eine langfristig werthaltige, sondern auch rentable
Anlagemöglichkeit darstellt. Dank Wertsteigerungen und einer attraktiven
NCF-Rendite lag die Durchschnittsperformance in den letzten zehn Jahren von
Wohnimmobilien in Basel-Stadt bei jährlich 6,5 % (gemischte Nutzung 5,6 %,
Büro/Gewerbe 3,3 %).

Einbruch der Neubautätigkeit verschärft Wohnungsknappheit
2024 wurden im Kanton Basel-Stadt lediglich 151 neue Wohneinheiten gebaut.
Nur dank einem rekordhohen Zugang durch Umbauten (Büroumnutzungen,
Dachstockausbauten) kamen insgesamt 511 Wohneinheiten auf den Markt. Auch
für 2025 ist zu erwarten, dass die Zahl der Neubauten tief bleibt. Als
Gründe für den markanten Rückgang der Bautätigkeit gelten u.a. die
wachsenden regulatorischen Hürden und die gestiegenen Baukosten.
Gleichzeitig verschärft die anhaltende Zuwanderung die Wohnungsknappheit.
Die Leerstandsquote ist in der Folge im letzten Jahr auf unter 1 % gesunken.
Besonders angespannt ist die Lage für Familien: Bei Wohnungen mit vier und
mehr Zimmern liegt der Leerstandsquote im Kanton Basel-Stadt bei unter 0,5
%.

Markanter Anstieg der Mieten
Während sich zwischen 2015 und 2025 die Angebotsmieten in Basel-Stadt um
fast 15 % erhöht haben, sind die für Investoren relevanten
Durchschnittsmieten im gleichen Zeitraum praktisch unverändert geblieben.
Vor diesem Hintergrund sticht der Mietpreisanstieg im Jahr 2024 deutlich ins
Auge: Aufgrund der zweimaligen Erhöhung des Referenzzinses 2023 und der
allgemeinen, aufgelaufenen Teuerung haben sich die Mieten in Basel-Stadt im
Vorjahr auf breiter Front merklich verteuert.

Institutionelle dominieren den Wohnungsbau
In den letzten zehn Jahren wurden die meisten Neubauten im Auftrag von
institutionellen Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen oder
Stiftungen, erstellt. Als Anbieter von Wohnraum spielen daneben
Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften eine zunehmend wichtige
Rolle. Demgegenüber wurden seit 2014 nur gerade 6 % der Wohneinheiten im
Auftrag von Privatpersonen gebaut, obwohl sie rund 40 % der Mietwohnungen
besitzen.

Nach wie vor grosser energetischer Sanierungsbedarf bis 2037
Im Kanton Basel-Stadt werden noch immer rund 9000 Wohnliegenschaften fossil
beheizt; meist mit Gas. Das Investitionsvolumen für die Umstellung auf
erneuerbare Heizsysteme wird auf insgesamt rund 360 Mio. CHF geschätzt.
Besonders betroffen sind im Stadtgebiet die Quartiere Bachletten, St. Alban,
Gundeldingen und das Bruderholz, wo noch über 60 % der Haushalte fossil
beheizt werden. Am grössten ist der Handlungsbedarf jedoch in Bettingen, wo
ein Anschluss an das Fernwärmenetz nicht möglich ist und erst knapp ein
Viertel aller Haushalte auf erneuerbare Energien umgestiegen ist.

Ausblick
Aufgrund der gesunkenen Zinsen und gleichzeitig gestiegenen Mieten haben
unter den Immobilien-Direktanlagen 2024 vor allem die Wohnliegenschaften
wieder an Attraktivität gewonnen. Es ist davon auszugehen, dass die
Neubautätigkeit weiter abnimmt und die Angebotsmieten aufgrund der
Wohnungsknappheit in der Tendenz noch mehr steigen werden.
Die weitere Entwicklung hängt massgeblich von den Kapitalmärkten ab, wobei
die Unsicherheit angesichts von geopolitischer Instabilität und
Handelskonflikten gross ist. Ein Augenmerk gilt es aber auch auf das
politische und regulatorische Umfeld vor Ort zu legen: Während der
Handlungsspielraum für Immobilieneigentümer in Basel-Stadt bereits
eingeschränkt wurde und deshalb eine gewisse Planbarkeit gewährleistet ist,
stehen in anderen Kantonen, wie z.B. Zürich, richtungsweisende Entscheide
über eine stärkere Regulierung des Wohnungsmarktes noch an.

Weitere Informationen
Das Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 sowie ein Video sind auf der
Webseite bkb.ch/immobilienkompass abrufbar.

Performance nach Liegenschaftskategorie in % des Marktwertes (PNG)
Renditedifferenz von Immobilienanlagen (PNG)
Wohnungsbilanz Basel-Stadt (PNG)
Entwicklung der Mieten Kanton Basel-Stadt (PNG)
Ersteller und Besitzverhältnisse Kanton Basel-Stadt (PNG)
Heizungstyp der Wohngebäude Kanton Basel-Stadt (PNG)
Ausblick (PNG)
Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 (PDF)
Medienmitteilung (PDF)


Für weitere Auskünfte
Katrin Gröflin
Basler Kantonalbank, CEO Office
Telefon 061 266 20 91
medien@bkb.ch


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Ende der Medienmitteilungen

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   Sprache:          Deutsch
   Unternehmen:      Basler Kantonalbank
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