Banken ziehen ESG-Schraube an: Ohne Sanierungsplan droht Finanzierungsstopp

Seit Jahresbeginn verweigern Banken Kredite für unsanierte Gewerbeimmobilien. Die verschärften EBA-Leitlinien sind jetzt für große Finanzinstitute bindend. Wer keinen validen „Manage-to-Green“-Fahrplan vorlegt, bekommt kein Geld mehr – trotz solider Bonität.

Die Schonfrist ist vorbei. Was lange als weiches Nachhaltigskriterium galt, ist zur harten Währung in den Kreditabteilungen geworden. Führende Institute in der DACH-Region haben ihre Risikoprüfungen vollständig an die neuen ESG-Vorgaben angepasst. Die Botschaft ist klar: Ohne ökologischen Sanierungsplan droht die Kreditklemme.

Die Zeiten, in denen Nachhaltigkeit nur fürs Image zählte, sind endgültig vorbei. Auslöser sind die finalen Stufen der Leitlinien der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde. Banken bewerten ESG-Risiken nun als integralen Bestandteil des klassischen Kreditausfallrisikos.

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Für Eigentümer bedeutet das eine drastische Umstellung. Wer eine Refinanzierung für ein „Brown Asset“ anstrebt, muss detaillierte Daten zur Energieeffizienz liefern. Fehlen diese oder gibt es keinen klaren Investitionsplan, stufen interne Ratingsysteme die Sicherheit herab. Die Folge: massive Risikoaufschläge oder eine komplette Ablehnung.

Banken betonen, es handele sich um regulatorische Notwendigkeit. Sie müssen ihre eigenen Bücher „grün“ bekommen, um die Green Asset Ratio zu erfüllen und Strafzahlungen zu vermeiden.

„Brown Discount“ beschleunigt Wertverlust

Die finanzielle Schere auf dem Immobilienmarkt öffnet sich weiter. Während ESG-konforme Gebäude Zugang zu Liquidität haben, geraten unsanierte Objekte unter massiven Druck. Dieser Trend manifestiert sich jetzt in den Bewertungen.

Für nicht nachhaltige Gewerbeimmobilien in B- und C-Lagen verzeichnen Bewerter Preisabschläge – den „Brown Discount“ – von teilweise über 30 Prozent. Experten warnen: Wenn Banken nicht mehr finanzieren, bricht die Käuferseite weg. Das drückt den Marktwert weiter.

Besonders betroffen sind Bürokomplexe aus den 80er und 90er Jahren sowie ältere Logistikimmobilien. Hier droht das Szenario des „Stranded Asset“ – einer wirtschaftlich wertlosen Immobilie.

„Manage-to-Green“ als Rettungsanker

Doch der Markt ist nicht gänzlich verschlossen. Banken sind durchaus bereit, Transformationsprozesse zu begleiten. Das Zauberwort lautet „Manage-to-Green“. Statt des Ist-Zustands akzeptieren Kreditgeber einen fundierten Transformationsplan als Finanzierungsgrundlage.

Ein solcher Plan muss jedoch weit über vage Absichtserklärungen hinausgehen. Gefordert werden:
* Ein technischer Audit des Gebäudes.
* Ein konkreter Zeitplan für Sanierungsmaßnahmen.
* Eine transparente Kostenkalkulation.
* Der Nachweis, dass das Gebäude nach der Sanierung Mindeststandards erfüllt.

Kredite werden in diesen Fällen oft als zweckgebundene „Transformationskredite“ vergeben. Die Auszahlung ist an das Erreichen von Sanierungsmeilensteinen geknüpft. Das erhöht den Aufwand, ist aber oft die einzige Rettung.

Das Jahr der Entscheidung

Für 2026 prognostizieren Analysten eine Welle von Transaktionen. Eigentümer, die das Kapital für Sanierungen nicht aufbringen können oder wollen, werden ihre „braunen“ Bestände abstoßen. Das könnte zu einem Überangebot führen und die Preise weiter drücken.

Auf der anderen Seite wittern spezialisierte Projektentwickler Chancen. Sie können Objekte mit Abschlag kaufen, sie „grün“ machen und von der steigenden Nachfrage nach ESG-konformen Flächen profitieren.

Klar ist: Der ESG-Check ist die Eintrittskarte in den Finanzierungsmarkt. Wer diese Hürde 2026 nicht nimmt, wird sich womöglich vom Status als Immobilieneigentümer verabschieden müssen.

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