Aufschwung setzt sich fort: Investmentumsatz spürbar gestiegenFrankfurt / Main - Im Jahr 2024 hat der Investmentumsatz in Deutschlanderheblich angezogen.

Das Gesamtergebnis beläuft sich auf rund 35,2 Mrd. EUR, wasim Vorjahresvergleich einem Zuwachs von knapp 27 % entspricht. Die stärksteSteigerung verzeichneten Wohninvestments (ab 30 Einheiten), die um fast 78 % aufrund 9,3 Mrd. EUR zugelegt haben und mit gut 26 % auch den höchsten Marktanteilam Gesamtinvestmentvolumen haben. Im Bereich gewerblicher Immobilieninvestmentsfiel das Plus mit knapp 15 % und einem Umsatz von gut 25,9 Mrd. EUR zwarsignifikant niedriger aus, bewegt sich aber im erwarteten Rahmen. Grundsätzlichlässt sich demzufolge festhalten, dass sich der im gesamten Jahresverlauf zubeobachtende Aufwärtstrend auch im Schlussquartal verfestigt und sogar nochetwas beschleunigt hat. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas RealEstate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit knapp 35,2 EUR notiert der Investmentumsatz 27 % über dem Vorjahreswert- Hiervon entfallen knapp 9,3 Mrd. EUR (+78 %) auf das Marktsegment Residential- Gewerbliche Investments kommen auf rund 25,9 Mrd. EUR (+15 %)- 76 % (19,77 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf rund 6,1 Mrd. EUR- Im gewerblichen Marktsegment liegen Logistik-Investments mit rund 6,9 Mrd. EUR an der Spitze, vor Retail-Investments auf Platz zwei mit über 6,3 Mrd. EUR und Büro-Investments mit gut 5,2 Mrd. EUR- Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (rund 3,6 Mrd. EUR)- Fast alle Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverändert- Marktanteil ausländischer Investoren auf knapp 43 % gestiegen- Gut 1.100 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Bemerkenswert ist vor allem die deutliche Marktbelebung im Bereich Residential.Dies spricht dafür, dass die Investoren die mittel- und langfristigenPerspektiven der deutschen Wohnungsmärkte weiterhin positiv einschätzen.Verantwortlich für das gestiegene Umsatzvolumen sind nicht zuletzt die weiterenMietpreiszuwächse seit Jahresanfang. In Verbindung mit sinkenden Leitzinsen unddamit auch Finanzierungskosten ist von wieder steigenden Kaufpreisen auszugehen,die im hochwertigen Neubausegment bereits im Schlussquartal zu verzeichnenwaren. Die sich hieraus ergebenden Wertsteigerungspotenziale machenWohnungsinvestments für Anleger wieder zunehmend interessant", erläutert MarcusZorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unterstrichen wird dieseAussage dadurch, dass mittlerweile auch wieder erste größere Value-add-Dealsabgeschlossen werden konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dassdie Assetklasse Residential mit über 26 % den höchsten Anteil am gesamtenTransaktionsvolumen aufweist und Logistik-, Einzelhandels- und Büro-Investmentsauf die Plätze verweist.

Gewerblicher Investmentumsatz mit starkem Schlussquartal

Auch im Marktsegment der gewerblichen Immobilieninvestments war eine kleineJahresendrallye zu verzeichnen, sodass im vierten Quartal fast 8 Mrd. EUR Umsatzerfasst werden konnten. Insgesamt liegt das Jahresergebnis mit 25,9 Mrd. EURknapp 15 % höher als der vergleichbare Vorjahreswert. Die Märkte haben damit dieerwartete Erholung fortgesetzt. Erfreulich ist vor allem, dass nicht nur dasUmsatzvolumen zugelegt hat, sondern auch die Anzahl der registriertenTransaktionen mit gut 1.100 um gut 16% höher liegt als im Vorjahr, was als Indizfür ein wieder größeres Käuferinteresse auf breiter Front angesehen werden kann."Diese positive Marktentwicklung ist vor dem Hintergrund des weiterhinschwierigen konjunkturellen Umfelds nicht selbstverständlich. Für das Gesamtjahr2024 zeichnet sich eine BIP-Entwicklung im Bereich eines Nullwachstums ab. Aucheine leichte Rezession ist noch nicht ganz ausgeschlossen. Hinzu kommt, dassauch die Aussichten und die Stimmungslage der Unternehmen noch keine Entwarnunggeben. Hierfür spricht unter anderem der ifo-Konjunkturindex, der zuletztzweimal hintereinander gesunken ist. Trotzdem hat das Vertrauen der Investorenin die langfristige Entwicklung der größten europäischen Volkswirtschaftzugenommen. Vor allem die Perspektiven und Wertsteigerungspotenziale spielenhierbei eine entscheidende Rolle und machen Immobilieninvestitionen wiederzunehmend interessanter", so Marcus Zorn.

"Rückenwind kommt auch von den Finanzmärkten. Sowohl die EZB als auch die FEDhaben die Zinswende eingeläutet und den richtungsweisenden Einlagenzinsmittlerweile mehrmals gesenkt. Zwar ist das Tempo weiterer Zinssenkungen nochungewiss, es zeichnet sich aber ab, dass zumindest die EZB den eingeschlagenenKurs noch etwas fortsetzen dürfte. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletztdie nur sehr moderaten BIP-Prognosen für Deutschland und schwierige politischeGemengelagen in mehreren EU-Ländern. Grundsätzlich spiegelt sich das gesunkeneZinsniveau bereits deutlich in niedrigeren Swap-Sätzen wider, wodurch sich dieFinanzierungskonditionen bereits spürbar verbessert haben und noch weiterverbessern dürften. Auch dieser Trend sollte die Investitionsbereitschaft in dennächsten Quartalen zusätzlich stimulieren", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO vonBNP Paribas Real Estate Deutschland.

Logistikobjekte verteidigen ihre Spitzenposition

Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann haben die Investitionen inLogistikimmobilien ihren im letzten Jahr erstmals erreichten Spitzenplatzverteidigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 6,87 Mrd. EUR haben sie sichan die Spitze der Assetklassen gesetzt und tragen knapp 27 % zum Gesamtumsatzbei. Damit konnten sie das Vorjahrsergebnis um 13 % steigern und haben sich auchihrem zehnjährigen Durchschnitt wieder stärker angenähert (-7 %). Erfreulichist, dass die positive Umsatzentwicklung sowohl von Einzeltransaktionen (Anteil:52 %) als auch Portfoliodeals (Anteil: 48 %) getragen wird. Das Interesse derInvestoren, gerade an großvolumigen Objekten und Paketen, hat spürbar zugelegt.Insgesamt konnten 19 Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erfasstwerden. Hiervon entfallen gut 94 % auf ausländische Käufer. Dies spricht dafür,dass deutsche Logistikimmobilien gerade für ausländische Investoren weiterhineine ausgesprochen attraktive Assetklasse darstellen.

Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die gut 6,3 Mrd. EUR zum gewerblichenInvestmentvolumen beisteuern, was einem Anteil von gut 25 % entspricht. Relativbetrachtet haben sie damit 2024 den höchsten Zuwachs aller Assetklasseverzeichnet und erreichen ein um fast 28 % besseres Resultat als 2023. DieNachfrage richtete sich dabei auf ganz unterschiedliche Teilsegmente im breitenRetail-Spektrum, was prinzipiell sehr positiv zu werten ist. Am meisteninvestiert wurde mit rund 1,85 Mrd. EUR in Fach- und Supermärkte, gefolgt vonKaufhäusern mit knapp 1,77 Mrd. EUR. Hier traten unter anderem auch eine Reihevon Städten als Käufer auf, um die Attraktivität ihrer Innenstädte zu erhaltenund Leerstände zu vermeiden. Nur unwesentlich weniger wurde in Geschäftshäuserangelegt, die auf ein Umsatzvolumen von rund 1,75 Mrd. EUR kommen.

Auf dem Podium landen darüber hinaus erwartungsgemäß auch Büroobjekte, die miteinem Transaktionsvolumen von 5,21 Mrd. EUR gut 20 % zum Investmentumsatzbeitragen. Trotzdem leidet das Bürosegment nach wie vor am meisten unter demschwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. Zum Ausdruck kommt dies auch darin,dass Büro die einzige Assetklasse ist, die 2024 weniger Investmentvolumenerzielt hat als im Vorjahr(-13 %). Viele Investoren sind nach wie vorverunsichert bezüglich der nutzerseitigen Nachfrage im Zusammenhang mit den ehermoderaten BIP-Prognosen und möglichen Auswirkungen von höherenHomeoffice-Anteilen. Eine deutliche Erholung auf breiter Front beiBüro-Investments dürfte erst einsetzen, wenn die Konjunktur spürbar an Fahrtaufnehmen wird, wodurch die Nutzernachfrage wieder signifikant ansteigen dürfte.Ungeachtet dessen befinden sich einige größere Landmark-Deals in Vorbereitung,deren Umsetzung positive Signale für die Büroinvestmentmärkte senden sollte.

Den vierten Platz belegen Hotels, die gut 5 % zum Ergebnis beisteuern. Mit einemGesamtumsatz von etwa 1,41 Mrd. EUR können sie ihren Vorjahreswert um rund 5 %steigern. Der leicht positive Aufwärtstrend setzt sich aufgrund des steigendenInvestoreninteresses fort. Ebenfalls etwas zulegen konnten Investments inHealthcare-Objekte. Mit gut 1,16 Mrd. EUR liegt ihr Volumen mehr als 6 % überdem Vorjahresergebnis. Von den sehr guten Umsätzen der Jahre 2018 bis 2022 sindsie aber immer noch weit entfernt.

Sowohl Einzeltransaktionen als auch Portfolioverkäufe konnten zulegen

Zum gestiegenen Investmentumsatz mit Gewerbeobjekten haben sowohl Einzelobjekteals auch Portfolios beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von rund 24 % fällt derPortfolioanteil immer noch etwas geringer aus als in vielen vergangenen Jahren.Nichtsdestotrotz konnten Paketverkäufe ihr Ergebnis um gut 8 % auf aktuell 6,14Mrd. EUR steigern. Deutlich mehr investiert wurde vor allem in Logistikpakete,aber auch im Bürosegment waren erste Lichtblicke mit einigen kleinerenPortfoliotransaktionen zu beobachten. Mit knapp 19,77 Mrd. EUR steuernEinzelobjekte erneut den Löwenanteil (76 %) zum Gesamtumsatz bei. ImVorjahresvergleich haben sie um knapp 17 % zugelegt. Hierzu beigetragen habenvor allem Einzelhandelsimmobilien, die ihr Resultat mit 5,15 Mrd. EUR mehr alsverdoppeln konnten.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilienhat deutlich angezogen und liegt 2024 bei knapp 43 %. Damit bewegt sich dieBeteiligung dieser Käufer wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigenSchnitts. Diese Entwicklung ist als positives Signal für die deutschenInvestmentmärkte zu werten, da es unterstreicht, dass Deutschland trotz desaktuell schwierigen konjunkturellen Umfelds einen für internationales Kapitalunverändert wichtigen und interessanten Markt darstellt, der perspektivisch undbei verbesserten Finanzierungsbedingungen weiter an Bedeutung gewinnen dürfte.

A-Standorte mit Umsatzsprung

"Dass sich die Stimmung der Investoren verbessert hat und sich dieMarktaktivitäten langsam wieder den aus der Vergangenheit gewohnten Mechanismenannähern, wird nicht zuletzt dadurch deutlich, dass in den A-Standorten einUmsatzsprung verzeichnet werden konnte. Nachdem gerade die großen Städtebesonders unter den schwierigen Preisanpassungsprozessen gelitten haben, habensie jetzt scheinbar den Beginn eines Aufholprozesses eingeläutet. Mit einemInvestmentvolumen von 12,87 Mrd. EUR konnten sie ihren Vorjahreswert um rund dieHälfte steigern", erläutert Nico Keller. Mit weitem Abstand auf Platz 1 liegtBerlin mit einem Ergebnis von knapp 3,55 Mrd. EUR, was einem Plus von fast 41 %entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an diethailändische Central Group. Auf Platz zwei folgt München mit gut 2,68 Mrd. EUR.Die bayerische Landeshauptstadt hat damit ihr Vorjahresresultat verdoppelt undweist die mit Abstand größte Steigerung aller großen Standorte auf. In Hamburgwurde die 2-Mrd.-EUR-Marke ebenfalls geknackt. Mit 2,28 Mrd. EUR konnte dieHansestadt ihren Umsatz um stolze 79 % steigern. Auf den weiteren Plätzen folgenFrankfurt mit gut 1,62 Mrd. EUR (+36 %) und Köln mit knapp 1,17 Mrd. EUR. Auchdie Domstadt kann ihr Ergebnis mit fast 92 % überproportional steigern. Etwasniedriger fällt das Umsatzplus mit gut 15 % in Düsseldorf aus, wo aber trotzdemmit 1,02 Mrd. EUR die Milliardenmarke überschritten wird. Der einzige A-Standortmit negativer Entwicklung ist Stuttgart, wo ein Transaktionsvolumen vonlediglich 555 Mio. EUR registriert wurde, was einem Rückgang um rund ein Viertelentspricht.

Fast alle Renditen unverändert

Erwartungsgemäß haben sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken nochnicht unmittelbar in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Demzufolge war auchim vierten Quartal überwiegend eine Stabilisierung zu beobachten, sodass sichdie meisten Renditen nicht verändert haben. Die Netto-Spitzenrenditen fürBüroobjekte liegen im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,36 %.Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %. Dicht dahinter liegengleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werdenunverändert 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,50 %anzusetzen. Im Logistikmarkt beläuft sich die Spitzenrendite trotz der sehrguten Nachfrage aktuell noch auf 4,25 %, und für innerstädtische Geschäftshäuserliegt der Durchschnitt in den A-Standorten stabil bei 3,76 %. BeiFachmarktzentren ist dagegen ein leichter Rückgang der Spitzenrendite um 10Basispunkte auf jetzt 4,65 % zu verzeichnen. Dagegen gab es beiDiscountern/Supermärkten (4,90 %) und Shoppingcentern (5,60 %) keineVerschiebungen. Etwas anders stellt sich die Situation im Wohnungsmarkt dar. FürNeubauobjekte hat sich die Spitzenrendite im Schnitt der A-Standorte um 15Basispunkte auf 3,58 % reduziert.

Perspektiven

Die weitere Entwicklung der Investmentmärkte wird auch 2025 durchunterschiedliche Rahmenbedingungen mit teilweise gegensätzlichen Einflüssen aufdas Investmentgeschehen bestimmt werden. Die aktuellen Prognosen zurBIP-Entwicklung deuten darauf hin, dass das konjunkturelle Umfeld auch 2025herausfordernd bleiben wird. Die meisten Wirtschaftsinstitute gehen davon aus,dass, wenn überhaupt, nur ein bescheidenes Wachstum von deutlich unter 1 % zuerwarten ist. Hinzu kommt eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren hinsichtlichweiterer globaler Entwicklungen. Als Stichworte sind die noch nicht eindeutigenMaßnahmen der neuen US-Regierung, beispielsweise bei Zöllen oder derUnterstützung der Ukraine, oder latente Regierungskrisen wie beispielsweise inFrankreich oder Österreich zu nennen.

Andererseits gibt es eine ganze Reihe von positiven Faktoren, von denen dieInvestmentmärkte profitieren könnten. Hierzu gehört die spürbar verbesserteStimmung auf Investorenseite und das wachsende Interesse ausländischer Anleger,das sich in den Ergebnissen des Jahres 2024 widerspiegelt. Darüber hinaus deuteteiniges darauf hin, dass dem Markt in den nächsten Monaten ein zusätzlichesAngebot zur Verfügung gestellt werden könnte. In Verbindung mit möglichenweiteren Leitzinssenkungen und sich verbessernden Finanzierungsbedingungeneröffnen sich für Anleger mittel- und langfristig erheblicheWertsteigerungspotenziale. Voraussetzung hierfür ist allerdings das richtigeTiming. Es spricht einiges dafür, dass Käufer sich zunehmend damit beschäftigen,den richtigen Zeitpunkt zum Markteinstieg nicht zu verpassen. Die genanntenAspekte dürften die Investmentmärkte stimulieren und beflügeln.

In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussparameter, die in ähnlicher Formja auch bereits im zweiten Halbjahr 2024 wirksam waren, spricht aus heutigerSicht vieles dafür, dass die positiven Markteinflüsse etwas überwiegen und sichdie sukzessive Erholung der Investmentmärkte 2025 fortsetzen wird.Transaktionsvolumina, die sich den langfristigen Durchschnittswerten deutlichannähern, dürften aber auch 2025 noch nicht wieder zu erzielen sein. Trotzerheblich besserer Stimmung auf der Anlegerseite wird sich dasgesamtwirtschaftliche Umfeld hierfür voraussichtlich noch zu herausforderndgestalten.

"Für das Jahr 2025 erwarten wir demzufolge ein Transaktionsvolumen, dasgegenüber dem Vorjahr noch einmal sichtbar zulegen dürfte. Ein Ergebnis von über40 Mrd. EUR für Investments in Gewerbe- und Living-Objekte erscheint nichtunrealistisch. Allerdings werden die einzelnen Assetklassen hiervonunterschiedlich profitieren. Das Umfeld für Büroimmobilien wird sich imlaufenden Jahr vorerst vermutlich noch anspruchsvoll gestalten. ImWohnungssegment und bei Logistikimmobilien ist dagegen eine positivereEntwicklung zu erwarten. Hinsichtlich der Renditeentwicklung deutet alles daraufhin, dass die gesunkenen Zinsniveaus zu leichten Renditekompressionen führenwerden, sodass die Spitzenrenditen voraussichtlich in den meisten Assetklassenim Jahresverlauf leicht sinken sollten", fasst Marcus Zorn zusammen.

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