Aufschwung der Investmentmärkte nimmt weiter Fahrt aufFrankfurt / Main - Im zweiten Quartal hat sich die bereits am Jahresanfangzu beobachtende leichte Belebung der Investmentmärkte weiter beschleunigt.

DerGesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich im ersten Halbjahr 2024demzufolge auf 12,2 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einemErgebnisplus von rund einem Drittel. Im Portfoliosegment hat sich dasTransaktionsvolumen sogar mehr als verdoppelt. Auch wenn der Umsatz langfristigbetrachtet immer noch moderat ausfällt, ist ein deutlicher Aufwärtstrend zuerkennen. Eine ähnliche Tendenz ist auch beim Umsatz mit Wohnimmobilien (ab 30Einheiten) zu registrieren. Mit 3,3 Mrd. EUR liegt das Investitionsvolumen rund25 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz desdeutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 15,5 Mrd. EUR. Dies zeigt dieaktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 12,2 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 34 % über dem Vorjahreswert- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein- 78 % (9,47 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,74 Mrd. EUR- Retail-Investments mit gut 3,6 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments auf Platz zwei mit rund 2,8 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit gut 2,2 Mrd. EUR- Berlin wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,03 Mrd. EUR)- Netto-Spitzenrenditen haben sich weiter stabilisiert- Marktanteil ausländischer Investoren mit 38 % spürbar gestiegen- Knapp 520 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Erholung der Investmentmärkte vollzieht sich aufgrund der vergleichsweisemoderaten Verbesserung wichtiger Rahmenbedingungen zwar langsamer als bei denvorherigen Krisen, trotzdem ist der positive Trend klar erkennbar undnachhaltig. Auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen teilweise nochUnterschiede gibt, ist von einer zunehmenden Beschleunigung des Aufwärtstrendsauszugehen", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.Diese Einschätzung wird vom erzielten Halbjahresergebnis der Investmentmärkteunterstrichen. Mit einem Umsatz von 12,2 Mrd. EUR konnte das Vorjahresresultatum rund ein Drittel übertroffen werden. "Um wieder auf das Niveau derdurchschnittlichen Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre zu kommen, ist esallerdings immer noch ein weiter Weg", so Marcus Zorn.

Der erwartete Rückgang der Zinsen vollzieht sich langsamer als noch Anfang desJahres erhofft, auch wenn die EZB den ersten Zinsschritt mittlerweile vollzogenund den Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt hat. Vor allem die ungewisseSituation in den USA hat den Optimismus vieler Investoren etwas gebremst. Undauch die Konjunkturprognosen für 2024, die für Deutschland nur ein geringesWachstum von vermutlich weniger als einem halben Prozent vorhersagen, tragennicht dazu bei, dass sich das Gesamtumfeld für Immobilieninvestitionensprunghaft aufhellt. Da verwundert es nicht, dass sich wichtigeKonjunkturindikatoren, wie der ifo-Index, nur langsam erholen oder sogarstagnieren. Der gesamtwirtschaftliche Erholungsprozess, der die Stimmungslageauf den Märkten wesentlich beeinflusst, vollzieht sich demzufolge weiter miteher moderater Geschwindigkeit. "Ungeachtet dessen ist zu beobachten, dass dieZuversicht wächst und viele Marktteilnehmer wieder optimistischer in die Zukunftschauen. Ein Indiz hierfür ist nicht nur das gestiegene Investitionsvolumen,sondern auch die Anzahl der registrierten Verkaufsprozesse, die gegenüber demVorjahreszeitraum deutlich gestiegen ist. Diese Entwicklung wird sich imweiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern aus heutiger Sichtvermutlich sogar noch verstärken", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNPParibas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments weiter auf Position 1

Bei der Struktur des Investmentumsatzes zeigt sich, dass Einzelhandelsobjekte,die sich bereits im ersten Quartal an die Spitze der Assetklassen gesetzthatten, das Feld weiter anführen. Mit einem Investmentvolumen von gut 3,6 Mrd.EUR steuern sie fast 30 % zum Gesamtumsatz bei. Im Vergleich zumVorjahreszeitraum konnten Retail-Investments ihr Transaktionsvolumen damit umüber 90 % steigern und nähern sich dem langjährigen Schnitt, der nur noch umetwa ein Viertel verfehlt wurde, langsam wieder an. Umfangreich amMarktgeschehen beteiligt waren nicht zuletzt auch innerstädtischeGeschäftshäuser, auf die 37 % des Investmentumsatzes entfallen. WesentlichenAnteil hieran hatten auch einige Großabschlüsse, wie der Verkauf der Fünf Höfesowie der Maximilianstraße 12-14, beide in München. Auf einen größeren Anteilkommen darüber hinaus auch Kaufhäuser, ein Marktsegment, in dem sich aktuellviele Umstrukturierungsprozesse vollziehen.

Logistikobjekte haben den im ersten Quartal errungenen zweiten Platz verteidigt.Mit gut 2,8 Mrd. EUR zeichnen sie für über 23 % des Gesamtergebnissesverantwortlich. Analog zu den Retail-Investments konnte auch das Logistiksegmentdeutlich zulegen, sodass fast 84 % mehr umgesetzt wurde als ein Jahr zuvor.Verantwortlich für diese ausgesprochen positive Entwicklung sind in erster LiniePortfoliotransaktionen, die im Vorjahreszeitraum keine nennenswertenUmsatzbeiträge leisteten. Aktuell kommen sie dagegen auf gut 1,25 Mrd. EUR, waseinem Anteil von 44 % an allen Logistik-Investments entspricht. Im erstenHalbjahr konnten in diesem Marktsegment bereits fünf Abschlüsse im dreistelligenMillionenbereich registriert werden. Aber auch bei den Einzel-Deals wurdenbereits vier Verkäufe über 100 Mio. EUR abgeschlossen.

Vervollständigt wird das Führungstrio von Büroobjekten, die mit einem Umsatz vongut 2,2 Mrd. EUR den dritten Rang einnehmen. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mitgewerblichen Immobilien beläuft sich damit auf lediglich 18 %. Ein für dieseAssetklasse ausgesprochen ungewöhnlicher und niedriger Wert. Im ersten Halbjahr2024 sind Bürohäuser, zusammen mit Healthcare-Objekten, die einzigen Verlierergegenüber 2023. Insgesamt liegt das Transaktionsvolumen mit Büros 31 % niedrigerals im Vorjahr. Verantwortlich für die unverändert schwierige Situation sindeinerseits die schwachen Nutzermärkte, bedingt in erster Linie durch dielangsame Erholung der Konjunktur, die zur Verunsicherung über die weitereEntwicklung der Büromärkte beitragen. Andererseits aber auch eine abwartendeHaltung vieler Investoren bezüglich der finalen Preisentwicklung, vor allem imhöherpreisigen und großvolumigen Marktsegment.

Weniger Umsatz als im Vorjahr (-14 %) verzeichneten Healthcare-Immobilien, diesich mit 568 Mio. EUR und einem Umsatzanteil von fast 5 % trotzdem knapp vorHotels auf Rang vier platzieren konnten. Dicht dahinter folgen Hotels, mit denen545 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Anteil von 4,5 % am Gesamtumsatzentspricht. Erfreulich ist, dass auch in diesem Marktsegment ein deutlichesUmsatzplus von nahezu 40 % registriert werden konnte. In den letzten Quartalenwar der Hotelmarkt zwar schon durch reges Investoreninteresse gekennzeichnet,das sich allerdings bislang kaum in den Zahlen widerspiegelte.

Umsatz mit Portfolios mehr als verdoppelt

Einer der Hauptgründe für die insgesamt positive Entwicklung derInvestmentmärkte ist der hohe Umsatz im Portfoliosegment. Mit einemTransaktionsvolumen von über 2,7 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis im erstenHalbjahr 2024 mehr als verdoppelt. Den mit Abstand größten Beitrag leistetenLogistikportfolios, die auf einen Umsatzanteil von rund 46 % kommen. Etwa 20 %steuern darüber hinaus Einzelhandelspakete bei. Damit entfallen zwei Drittel desim Portfoliomarkt getätigten Investmentumsatzes auf die beiden, auch imGesamtranking, führenden Assetklassen. Verantwortlich für das erheblicheUmsatzplus ist auch die Tatsache, dass das Interesse ausländischer Käufer wiederspürbar zugenommen hat. Etwa zwei Drittel des in Portfolioabschlüsseninvestierte Kapital stammt aus dem Ausland.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilienliegt aktuell bei 38 % und konnte damit leicht zulegen. Damit nähert er sichlangsam dem langfristigen Schnitt von gut 40 % an. Das steigende Interesseausländischer Investoren kann als Indiz dafür gewertet werden, dass dererkennbare Aufwärtstrend nachhaltig ist und sich in den nächsten Quartalenbeschleunigen sollte.

A-Standorte überproportional am Aufwärtstrend beteiligt

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr2024 auf knapp 6,5 Mrd. EUR. Damit liegt es 59 % höher als im Vorjahr und trägtüberdurchschnittlich zur insgesamt positiven Entwicklung der deutschenInvestmentmärkte bei. Dies ist besonders deshalb bemerkenswert, weil der Umsatzmit Büroobjekten, der traditionell wichtigsten Assetklasse in den großenStandorten, im gleichen Zeitraum weiter rückläufig war (-26 %). Demgegenüberkonnten vor allem Retail- und Hotelimmobilien deutliche Umsatzzuwächseverzeichnen", erläutert Nico Keller. Mit Ausnahme von Stuttgart, wo nur 179 Mio.EUR (-57 %) Investmentumsatz erfasst wurden, konnten alle übrigen Standorte ihrErgebnis teilweise deutlich steigern. Den Spitzenplatz belegt erneut Berlin, wogut 2,03 Mrd. EUR umgesetzt wurden, was einem Plus von 48 % entspricht. DieHauptstadt ist damit der einzige Standort in dem die 2-Mrd.-EUR-Markeüberschritten wurde. Auf Platz zwei folgt erwartungsgemäß München. Diebayerische Landeshauptstadt konnte ihren Umsatz mit knapp 1,48 Mrd. EUR sogarmehr als verdoppeln. Den dritten Rang sichert sich Frankfurt mit 852 Mio. EUR.Auch in der Mainmetropole war mit +92 % eine deutliche Zunahme des Resultats zuverzeichnen. Die verbleibenden drei Städte liegen sehr dicht beieinander. Mit655 Mio. EUR (+42 %) hat Düsseldorf hauchdünn das Rennen gegen Köln mit 652 Mio.EUR gewonnen. Dafür sichert sich die Domstadt mit +251 % die Spitzenpositionbeim Aufwärtstrend. Auf einem vergleichbaren Niveau bewegt sich dasTransaktionsvolumen in Hamburg, wo 622 Mio. EUR einer Umsatzsteigerung von 34 %entsprechen.

Renditen verharren auf erreichtem Niveau und warten auf neue Impulse

Die Stabilisierungsphase der Renditen, die im ersten Quartal 2024 einsetzte, hatsich erwartungsgemäß verfestigt. Bei den Spitzenrenditen sind demzufolge inallen Assetklassen keine Veränderungen zu beobachten gewesen. Ende des erstenHalbjahres liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Durchschnitt derA-Standorte weiterhin bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einerSpitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburgmit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, undin Frankfurt und Düsseldorf liegen sie bei 4,50 %. Im Logistikmarkt bewegt sichdie Spitzenrendite nach wie vor bei 4,25 % und für innerstädtischeGeschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 %anzusetzen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auchDiscounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf demgleichen Niveau wie im Vorquartal.

Perspektiven

Die Perspektiven der deutschen Investmentmärkte werden in den nächsten Quartalendurch das Spannungsfeld von zwei unterschiedlichen Haupttrends bestimmt.Einerseits entwickeln sich für die Märkte wichtige Einflussparameter langsamerund moderater positiv als noch Anfang des Jahres erwartet. Hierzu gehörtinsbesondere der verzögerte Konjunkturaufschwung, der auch die Nachfrage auf denNutzermärkten begrenzt. Gleichzeitig hellt sich die Stimmung in den Unternehmenlangsamer auf als erhofft, was sich auch in einigen wichtigenStimmungsindikatoren wie z. B. dem ifo-Index widerspiegelt. Hinzu kommt, dassder Rückgang der Leitzinsen und damit auch die spürbare Verbesserung derFinanzierungsbedingungen etwas länger auf sich warten lassen als zu Jahresbeginnvon vielen Marktteilnehmern vorhergesagt.

Andererseits gibt es eine Reihe klar positiver Entwicklungen. Zu nennen ist hieran erster Stelle eine spürbare Aufhellung der Stimmung auf denInvestmentmärkten, die in mehr Marktaktivitäten, steigenden Investmentvolumenund deutlich mehr Verkaufsabschlüssen zum Ausdruck kommt. Die Anleger fassenzunehmend mehr Vertrauen sowohl in das aktuelle als auch in das zukünftigeMarktumfeld. Hinzu kommt ein steigendes Produktangebot, das vielfach wiederattraktive Einstiegschancen für Käufer bietet. Nicht zu vergessen sindgesamtwirtschaftliche Tendenzen, wie die nachhaltig sinkende Inflation, die sichkontinuierlich dem angestrebten Zielkorridor von rund 2 % annähert.

In der zusammenfassen Analyse der skizzierten Rahmenbedingungen ist deshalb ausheutiger Sicht ein moderater Aufwärtstrend wahrscheinlich, der sich in derzweiten Jahreshälfte etwas beschleunigen dürfte. Eine signifikante Steigerungdes Investmentvolumens, das sich dem langjährigen Durchschnitt wieder nähert,ist demgegenüber erst zu erwarten, wenn die großen Notenbanken mehrereZinssenkungen vorgenommen und sich die Finanzierungskonditionen entsprechendverbessert haben. Gleichzeitig bedarf es eines stärkeren Konjunkturwachstums.Sobald diese Situation eintritt, dürften dann aber auch viele Nachholeffekteeinsetzen, die einen erheblichen Push für die Investmentmärkte auslösen sollten.Abschließend sei darauf hingewiesen, dass neben den skizzierten Einflussfaktorenweitere Entwicklungen zu beachten sind, die das Potenzial haben,Erholungstendenzen zu bremsen. Hierzu gehört insbesondere die schwierige undangespannte geopolitische Lage.

"In der Analyse und Abwägung der unterschiedlichen Parameter erwarten wir fürdas zweite Halbjahr 2024 eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sichgegen Ende des Jahres beschleunigen sollte. Die Entwicklung auf demBüro-Investmentmarkt dürfte sich noch einige Zeit schwierig gestalten, auch wennerste positive Anzeichen erkennbar sind, wohingegen das Interesse an anderenAssetklassen weiter spürbar zunehmen wird. Als Ergebnis ist auch von steigendenInvestmentumsätzen auszugehen. Zwar bleibt eine Prognose im aktuellen Umfeldausgesprochen schwierig, ein Umsatzplus von 25 bis 30 % erscheint aus heutigerSicht aber durchaus möglich. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung dasfür die nächsten Quartale wahrscheinlichste Szenario. Eine erste leichteRenditekompression gegen Ende des laufenden Jahres ist zwar nicht ganzauszuschließen, vermutlich dürfte sich der Beginn rückläufiger Renditen abereher auf Anfang 2025 verschieben", fasst Marcus Zorn zusammen.

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