Aufschwung an den Investmentmärkten setzt sich fortFrankfurt / Main - In den ersten drei Quartalen wurde auf den deutschenInvestmentmärkten spürbar mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum.

DerGesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich bis Ende September 2024auf gut 17,9 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Ergebnisplusvon rund 15 %. Überproportional zugelegt haben vor allem die Umsätze in denA-Standorten. Der bereits im ersten Halbjahr zu beobachtende Aufwärtstrend hatsich also tendenziell fortgesetzt. Spürbar stärker fällt der Anstieg auf demWohninvestmentmarkt aus. Mit knapp 5,9 Mrd. EUR liegt das Investitionsvolumen(ab 30 Einheiten) sogar fast 50 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf fast 23,9Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 17,9 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 15 % über dem Vorjahreswert- Das Ergebnis liegt in etwa auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013- 78 % (13,98 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 3,93 Mrd. EUR- Retail-Investments mit gut 4,9 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments auf Platz zwei mit rund 4,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit gut 3,6 Mrd. EUR- Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,66 Mrd. EUR)- Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverändert- Marktanteil ausländischer Investoren weiterhin bei gut 38 %- Fast 800 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die bereits seit Anfang des Jahres zu beobachtende Erholung derInvestmentmärkte setzt sich fort. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 17,9Mrd. EUR wurde der Vorjahreswert um rund 15 % übertroffen. Auch die Zahl derregistrierten Verkaufsfälle liegt mit knapp 800 etwa ein Fünftel höher als 2023.Diese insgesamt positive Entwicklung ist besonders bemerkenswert, wenn mangleichzeitig berücksichtigt, dass die Märkte von Seiten der Konjunktur weiterhinGegenwind spüren", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real EstateDeutschland. Nach einer leicht optimistischeren Einschätzung im Frühjahr diesesJahres haben sich die Prognosen aktuell wieder deutlich eingetrübt und geheneher von einem Nullwachstum oder sogar einem ganz leichten BIP-Rückgang aus. "Inder Konsequenz haben sich auch die wichtigsten Stimmungsindikatoren wiedernegativ entwickelt. Nachdem der ifo-Geschäftsklimaindex im Frühjahr spürbarangezogen hatte, ist er die letzten vier Monate kontinuierlich gesunken. Ähnlichzeigte sich der Verlauf der ZEW-Konjunkturerwartungen, der ebenfalls seit dreiMonaten wieder nach unten zeigt. Dass die Anleger trotzdem sichtbar mehrinvestieren, spricht dafür, dass sie die langfristigen Perspektiven Deutschlandsbesser einschätzen als diese momentan vielfach dargestellt werden - auch wenn esbei den einzelnen Assetklassen erhebliche Unterschiede hinsichtlich dermittelfristigen Aussichten gibt", so Marcus Zorn.

Anders als das insgesamt schwierige konjunkturelle Umfeld wirkt sich dieeingeleitete Zinswende positiv auf das Marktgeschehen aus. Aufgrund derrückläufigen Inflationsraten hat die EZB mittlerweile zweimal denrichtungsweisenden Einlagenzins auf aktuell 3,5 % gesenkt. Und die FED hat dasZinsniveau in den USA im ersten Schritt sogar um satte 50 Basispunkte reduziert.Vor dem Hintergrund, dass die Inflation in Deutschland im September auf 1,6 %gesunken ist, spricht vieles für weitere Zinsschritte der EZB bis zumJahresende. "Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Swap-Sätzen wider, dieaktuell um mehr als 50 Basispunkte niedriger liegen als Anfang Juli. DieFinanzierungskonditionen dürften sich auch in den folgenden Quartalenverbessern, wodurch auch die Investitionsbereitschaft weiter zunehmen sollte,was für leicht steigende Investmentvolumina auch im vierten Quartal spricht",ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments verteidigen Platz 1

Wie bereits im ersten Halbjahr führen Einzelhandelsobjekte weiterhin das Rankingder am Gesamtumsatz beteiligten Assetklassen an. Mit einem Transaktionsvolumenvon gut 4,9 Mrd. EUR zeichnen sie für mehr als 27 % des Gesamtergebnissesverantwortlich. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresresultat entspricht dieseiner Zunahme um fast 30 %. Den höchsten Anteil steuern dabei Kaufhäuser mitetwa 1,5 Mrd. EUR bei. Gerade in diesem Marktsegment vollziehen sich aktuellviele Umstrukturierungen, die mit entsprechenden Verkaufsprozessen einhergehen.In vergleichbarer Größenordnung bewegt sich der Anteil von Geschäftshäusern,wozu nicht zuletzt auch einige Großabschlüsse beigetragen haben, wie der Verkaufder Fünf Höfe sowie der Maximilianstraße 12-14 in München. Über 1,2 Mrd. EUR desVolumens entfallen darüber hinaus auf Fach- und Supermärkte, wodurchunterstrichen wird, dass insbesondere Märkte mit einem Lebensmittelschwerpunktunverändert relativ weit oben auf dem Einkaufszettel der Investoren stehen.

Nur knapp hinter den Retail-Objekten folgen Logistikinvestments auf Platz zweider beteiligten Assetklassen. Mit einem Investmentumsatz von etwa 4,4 Mrd. EURliegt ihr Anteil insgesamt bei 24,5 %, womit der Vorjahreswert immerhin um 20 %übertroffen wurde. Bemerkenswert ist, dass am erfreulichen Ergebnis sowohlEinzel- als auch Portfolioabschlüsse umfangreich beteiligt sind. Allerdingshaben vor allem Portfoliotransaktionen spürbar zugelegt und ihren Umsatzgegenüber 2023 um rund 40 % gesteigert. Hierdurch wird unterstrichen, dassgerade im Segment großvolumiger Paketverkäufe wieder deutlich mehrInvestoreninteresse zu beobachten ist. Ein Indiz hierfür ist auch, dass von 14Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich im laufenden Jahr bisher achtim Logistiksegment abgeschlossen wurden.

Weiterhin liegt die dominierende Assetklasse der vergangenen Jahre lediglich aufPlatz drei im aktuellen Ranking: Gut 3,6 Mrd. EUR und damit rund 20 % desGesamtumsatzes wurden in Büroobjekte investiert. Damit wurde auch etwa einFünftel weniger umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Allerdingskonnte das Bürosegment seine relative Position gegenüber dem Halbjahresergebnisein wenig verbessern. Trotzdem stellt es absolut betrachtet das schwächsteErgebnis der vergangenen 15 Jahre dar. Gerade das Bürosegment leidet aktuellstark unter dem konjunkturellen Gegenwind und der eingetrübten Stimmung in derWirtschaft. Für viele Anleger ist es momentan schwer einzuschätzen, wie sich dieNachfrage nach Büroflächen zukünftig entwickeln wird, was sich in verhaltenenInvestmentumsätzen widerspiegelt. Gleichwohl ist aber darauf hinzuweisen, dassder Büroflächenumsatz auf den Vermietungsmärkten in den ersten drei Quartalenetwas höher ausfällt als im Vorjahr und sich bei größerem BIP-Wachstumperspektivisch wieder eine spürbar stärkere Nachfrage abzeichnet.

Den vierten Platz im Ranking sichern sich Hotelimmobilien, die immerhin 5,5 %zum Resultat beisteuern. Mit einem Gesamtumsatz von 992 Mio. EUR verfehlen sienur knapp die Milliardenschwelle und bestätigen das schon seit längerem zubeobachtende gestiegene Investoreninteresse damit auch eindrucksvoll inkonkreten Transaktionen. Das schwache Vorjahresergebnis können sie um gut 73 %übertreffen. Gegenläufig stellt sich die Entwicklung im Healthcare-Segment dar.Mit gut 720 Mio. EUR fiel das Resultat 23,5 % niedriger aus als imVergleichszeitraum 2023.

Deutlich mehr Investmentumsatz mit Einzeltransaktionen

Die positive Entwicklung des Transaktionsvolumens ist in erster Linie aufdeutlich gestiegene Investment-umsätze mit Einzeltransaktionen zurückzuführen.Etwa 78 %, entsprechend 13,98 Mrd. EUR, entfallen auf dieses Marktsegment. Damitkonnte das Investmentvolumen des Vorjahreszeitraums um 20 % gesteigert werden.Anders stellt sich die Situation bei Portfolioverkäufen dar. Hier wurde derentsprechende Vorjahreswert mit gut 3,9 Mrd. EUR in etwa gehalten. Anzumerkenist allerdings, dass sich eine Reihe größerer Portfoliotransaktionen aktuell inVerhandlung und kurz vor Unterzeichnung befinden, sodass davon auszugehen ist,dass bei Paketverkäufen im vierten Quartal eine spürbare Belebung zu verzeichnensein dürfte.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilienliegt bei gut 38 % und damit auf dem gleichen Niveau wie bereits zum Halbjahr.Grundsätzlich lässt sich ein langsam steigendes Interesse ausländischerInvestoren verzeichnen, sodass es nicht überrascht, dass sich ihr Anteilsukzessive wieder dem langjährigen Durchschnitt von gut 40 % annähert.

A-Standorte können deutlich zulegen

"Ein Indiz dafür, dass die Zuversicht auf den Investmentmärkten wieder zunimmt,ist darin zu sehen, dass die A-Standorte erhebliche Umsatzzuwächse verbuchenkonnten. Mit einem Investmentvolumen von gut 9,1 Mrd. EUR konnten sie ihrErgebnis um mehr als die Hälfte steigern. Nachdem gerade die großen Standortelange unter den schwierigen Finanzierungskonditionen und denPreisanpassungsprozessen gelitten haben, gehören sie im bisherigen Jahresverlaufeindeutig zu den Gewinnern", erläutert Nico Keller. Auf Platz eins findet sichBerlin mit einem Umsatz von knapp 2,66 Mrd. EUR, was einem Plus von fast 47 %entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an diethailändische Central Group. Auf dem zweiten Rang folgt München mit 2,05 Mrd.EUR. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde damit, genauso wie in Berlin,bereits in den ersten drei Quartalen die 2-Mrd.-EUR-Marke überschritten.Vervollständigt wird das Führungstrio von Frankfurt, wo ein Ergebnis von knapp1,26 Mrd. EUR erfasst wurde, was einem Anstieg um 50 % entspricht. Ebenfallsmehr als eine Milliarde Euro Investmentvolumen wurde in Hamburg registriert. Mit1,02 Mrd. EUR konnte das Vorjahrsergebnis sogar um stolze 59 % verbessertwerden. Den mit Abstand stärksten Zuwachs verzeichnet Köln, wo der Umsatz von924 Mio. EUR fast eine Verdreifachung des Vorjahreswertes bedeutet. Gleichzeitigist dies das beste Resultat der letzten drei Jahre. Auf dem gleichen Niveau wie2023 bewegt sich das Transaktionsvolumen in Düsseldorf mit 771 Mio. EUR. Dereinzige Standort mit einem spürbaren Umsatzrückgang von 24 % ist Stuttgart, wolediglich 423 Mio. EUR verzeichnet wurden.

Renditen in allen Marktsegmenten unverändert

Die Stabilisierungsphase der Renditen, die bereits im ersten Quartal 2024einsetzte, hat sich erwartungsgemäß auch noch im dritten Quartal fortgesetzt.Die Spitzenrenditen liegen demzufolge in allen Assetklassen auf dem gleichenNiveau wie Mitte des Jahres. Ende des dritten Quartals notieren dieNetto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Durchschnitt der A-Standorteunverändert bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit einemWert von 4,20 %. Nur knapp dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mitjeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart sind weiterhin 4,40 % anzusetzen und inFrankfurt und Düsseldorf liegt die Spitzenrendite bei 4,50 %. Im Logistikmarktbeläuft sich die Spitzenrendite nach wie vor auf 4,25 %, und für innerstädtischeGeschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 % zuverzeichnen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auchDiscounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf demgleichen Niveau wie im Vorquartal.

Perspektiven

Die weitere Entwicklung der deutschen Investmentmärkte in den nächsten Quartalenwird durch zwei unterschiedliche Trends geprägt werden, die gegenläufigeAuswirkungen auf das Marktgeschehen haben. Auf der einen Seite ist diestotternde Konjunktur zu nennen, von der, anders als noch im Frühjahr erhofft,dieses Jahr keine Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Im Gegenteil, es ist nichtganz auszuschließen, dass Deutschland eventuell sogar noch in eine leichteRezession rutscht. Aus Investorensicht bleibt damit eine gewisse Unsicherheitbestehen, wann die Gesamtwirtschaft in Deutschland wieder stärker anspringt unddamit auch die Nutzernachfrage auf den Immobilienmärkten beflügelt. Für das inden nächsten zwei Quartalen zu erwartende Investitionsvolumen könnte dieseSituation möglicherweise leicht bremsend wirken.

Auf der anderen Seite haben die großen Notenbanken begonnen, in ersten Schrittendie Leitzinsen zu senken. Schaut man sich gleichzeitig die deutlich rückläufigenInflationsraten an, besteht hier voraussichtlich noch Luft für weitereZinsschritte in diesem und im nächsten Jahr. Hierdurch werden eine Reihepositiver Effekte ausgelöst, von denen die Immobilienmärkte profitieren sollten.Das sind einerseits deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen für Investorenund einhergehend damit ein Ende der Preisfindungsphase, andererseits vermutlichauch eine sich aufhellende Verbraucherstimmung mit steigenden Ausgaben aufgrundder geringeren Inflation bei gleichzeitig erheblichen Lohnsteigerungen. Hiervonsollten die Nutzermärkte profitieren und nicht unerheblich Nachholeffekteausgelöst werden. Für Investoren bieten sich damit sehr attraktiveEinstiegschancen mit erheblichen Wertsteigerungspotenzialen.

In der Gesamtbewertung dieser unterschiedlichen Einflussfaktoren spricht ausheutiger Sicht vieles dafür, dass sich der moderate Aufwärtstrend des laufendenJahres fortsetzen wird. Mitentscheidend hierfür ist auch die spürbare Aufhellungder Stimmung auf Investorenseite sowie die Verbesserung der mittelfristigenPerspektiven in Bezug auf die Gesamtwirtschaft und die Zins- undFinanzierungslandschaft. Ein sprunghafter Anstieg der Transaktionsvolumina, diein Richtung langfristiger Durchschnitt gehen, dürfte dagegen noch etwas längerauf sich warten lassen.

"Zusammenfassend erwarten wir, dass sich die sukzessive Erholung derInvestmentmärkte in den folgenden Quartalen fortsetzen wird. DasInvestitionsvolumen im Gesamtjahr dürfte etwa 15 bis 20 % höher ausfallen als imVorjahr, wobei es zwischen den einzelnen Assetklassen noch Unterschiede gebenwird. Vor allem Büroinvestments werden vermutlich noch etwas länger unter demschwachen konjunkturellen Umfeld und der daraus resultierenden Verunsicherungder Anleger leiden, bevor auch hier wieder ein spürbarer Aufschwung einsetzenkönnte. Bezogen auf die Spitzenrenditen ist eine leichte RenditekompressionAnfang kommenden Jahres das wahrscheinlichste Szenario, auch wenn für einzelneAssetklassen erste Schritte bereits im Schlussquartal 2024 nicht ganzauszuschließen sind", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q3 2024 | BNP Paribas RealEstate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deutschland-at-a-glance)

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