Abschreibung für Immobilien: Finanzministerium gibt strenge Vorgaben auf

Für Immobilienbesitzer und Investoren in Deutschland ist der Weg zu höheren Abschreibungen wieder frei. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat seine restriktiven Vorgaben zurückgenommen. Damit können Steuerpflichtige für das Jahr 2026 wieder auf etablierte Rechtsprechung setzen, um eine kürzere Nutzungsdauer ihrer Gebäude nachzuweisen.

Ministerium vollzieht Kehrtwende

Die Wende kam mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025. Darin hob das BMF seinen umstrittenen Erlass vom 22. Februar 2023 auf. Dieser hatte Eigentümer stark eingeschränkt, die für ihr Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlichen 50 Jahre geltend machen wollten. Bislang akzeptierte die Finanzverwaltung nur Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen und lehnte rein rechnerische Modelle ab.

Rückkehr zu gerichtlicher Flexibilität

Nun kehrt die Verwaltung zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zurück. Diese hatte die starre Haltung des Ministeriums mehrfach widerlegt. Für Steuererklärungen 2026 sind die „Super-Anforderungen“ an Gutachten somit nicht mehr bindend. Die lokalen Finanzämter müssen Beweise wieder großzügiger prüfen.

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Maßgeblich sind nun die BFH-Grundsätze aus den Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23. Der Tenor: Steuerpflichtige dürfen „jede geeignete Methode“ nutzen, um eine kürzere Nutzungsdauer zu belegen.

Das bedeutet konkret:
* Kein Gutachter-Monopol: Beweise müssen nicht mehr von öffentlich bestellten Sachverständigen stammen. Auch qualifizierte private Gutachter kommen infrage.
* Methoden-Freiheit: Bewertungsmodelle wie die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) sind als Grundlage zulässig – sofern sie korrekt auf das konkrete Objekt angewendet werden.

Steuerexperten warnen jedoch: Diese Freiheit ist kein Freibrief. Ein bloßer Verweis auf theoretische Modelle reicht nicht aus. Die Schätzung muss weiterhin mit konkreten Gebäudemängeln begründet werden.

Gesetzesvorhaben gescheitert

Die günstige Lage für 2026 ist auch ein Ergebnis gescheiterter Gesetzgebung. Im Jahressteuergesetz 2024 waren Pläne enthalten, die strengen BMF-Vorgaben gesetzlich zu verankern. Diese sahen ein „qualifiziertes Gutachten“ und Vor-Ort-Begehungen verbindlich vor.

Die umstrittenen Passagen wurden im Gesetzgebungsverfahren gestrichen. Damit existiert aktuell keine gesetzliche Grundlage für die hohen Hürden der Finanzverwaltung. Maßgeblich bleibt allein der Wortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, interpretiert durch die BFH-Rechtsprechung.

Das bedeutet die neue Lage für Eigentümer

Immobilienbesitzer können ihre Steuerlast nun wieder optimieren. Bei strukturell gealterten oder wirtschaftlich veralteten Gebäuden lohnt sich der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Statt 2% sind dann 3% oder 4% Abschreibung pro Jahr möglich.

Steuerberater empfehlen für 2026:
1. Portfolio prüfen: Besitzer älterer oder sanierungsbedürftiger Immobilien sollten prüfen, ob eine kürzere Nutzungsdauer begründbar ist.
2. Qualität vor Formalie: Das Gutachten muss die spezifische Bausubstanz überzeugend bewerten. Ein „billiges“ Online-Zertifikat reicht nicht aus.
3. ImmoWertV nutzbar: Gutachten auf Basis der ImmoWertV-Methodik sind jetzt vertretbar, sofern sie die individuellen Gebäudemerkmale berücksichtigen.

Reaktionen und Ausblick

Die Steuerberaterschaft begrüßt die Kehrtwende. Sie verhindert eine Flut von Klagen, die ohnehin zugunsten der Steuerzahler ausgegangen wären. Die Rechtssicherheit für Immobilieninvestments wurde gestärkt.

Zukünftig könnte das BMF neue, wohl mildere Verwaltungsgrundsätze erlassen, um eine einheitliche Anwendung zu sichern. Der aktuelle „Rückkehr zur Vernunft“ erlaubt Investoren jedoch, sich wieder auf die wirtschaftliche Realität ihrer Assets zu konzentrieren – statt auf bürokratische Hürden.

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