Züblin Immobilien Holding AG / CH0312309682

Züblin kann auf ein operativ erfolgreiches erstes Halbjahr 2023/24 zurückblicken. Erwartungsgemäss wirkten sich jedoch die unsichere Wirtschaftslage und der Anstieg der Zinsen auf die Neubewertungen unserer Liegenschaften aus. Die wesentlichen Unternehmenskennzahlen zeigen, dass wir mit guter Asset Management Leistung trotz herausforderndem Marktumfeld in der Lage waren, ein solides Ergebnis per 30. September 2023 zu erzielen. 

Verbessertes operatives Ergebnis zum Halbjahr In einem von Vorsicht geprägten, anspruchsvollen Marktumfeld war es dank operativer Erfolge möglich, im ersten Halbjahr 2023/24 ein solides Ergebnis zu erzielen. Zum Betriebsergebnis trugen massgeblich Indexerhöhungen sowie Neuvermietungen bei und führten zu einem Anstieg um rund 4.9% auf CHF 4.3 Mio. Zudem verbesserte sich die Quote Verwaltungskosten/Mieterträge auf 24.8% (Vj. 27.2%). Der Personal- und Verwaltungsaufwand lag mit CHF 1.1 Mio. leicht tiefer als im Vorjahr. Die Neubewertung des Immobilienportfolios führte zu einer Korrektur von CHF 2.2 Mio. Ursächlich für die tiefere Bewertung war einerseits der aus dem höheren Zinsumfeld resultierende Anstieg des durchschnittlichen nominalen Diskontierungssatzes um 10 Basispunkte. Mit 3.8% (Vj: 3.7%) lag die Nettomietertragsrendite auf einem unverändert attraktiven Niveau. Andererseits stieg im Zuge der Zinserhöhungen der Finanzaufwand von CHF 0.3 Mio. auf CHF 0.8 Mio. Der durchschnittliche Effektivzinssatz lag am 30. September 2023 bei 2.6% (Vj: 1.2%). Gute operative Leistungen, insbesondere im Bereich der Vermietung, erlaubten es Züblin trotz erschwerten Rahmenbedingungen und allgemeinen Herausforderungen des Marktes, ein insgesamt positives erstes Halbjahr 2023/24 vorzulegen. Der erwirtschaftete Gewinn belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.5 Mio. (Vj: CHF 3.4 Mio.). Der Gewinnrückgang von CHF 2.9 Mio. resultiert hauptsächlich aus den tieferen Neubewertungen (-CHF 2.7 Mio. nach Steuern) und dem gestiegenen Finanzaufwand (+CHF 0.5 Mio.) im Zusammenhang mit dem veränderten Zinsumfeld. Stabiles Portfolio – WALT 6.3 Jahre Positiv verlief das Vermietungsgeschäft in der Berichtsperiode und führte zu einem markanten Anstieg des WALT (durchschnittliche vertragliche Mietvertragslaufzeit) von 2.9 auf 6.3 Jahre. Der Gesamtanlagewert des unverändert sechs Liegenschaften umfassenden Immobilienportfolios lag am 30. September 2023 bei CHF 225.9 Mio. Es wird erwartet, dass sich die überwiegend indexierten Mietverträge unserer Büroflächen im Zuge der Teuerung wesentlich auf den Betriebserfolg aus Vermietung per Ende des laufenden Geschäftsjahrs auswirken werden. Insbesondere Vertragsverlängerungen mit langjährigen Stammmietern trugen dazu bei, das Portfolio weiter zu stabilisieren. Mit zwei unserer langjährigen Top 5 Mieter konnten die Mietverhältnisse bis 2029 bzw. bis mindestens 2035 verlängert werden. Die positive Resonanz auf unsere aktive Flächenvermarktung stimmt uns optimistisch, die Leerstandsquote von aktuell 8.9% im zweiten Halbjahr 2023/24 weiter senken zu können. Stabile Bilanz - Belehnungsquote bei 28.7% Unterstützt von einer soliden Eigenkapitalquote von 59.0% (31.03.2023: 59.5%) belief sich die Bilanzsumme der Züblin am 30. September 2023 auf CHF 230.1 Mio. Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie lag bei CHF 40.92, was nach der Ausschüttung von CHF 1.00 an die Aktionäre im Juni 2023 leicht unter dem Wert vom 31. März 2023 von CHF 41.77 liegt. Das Immobilienportfolio war zum Halbjahresende mit CHF 225.9 Mio. bewertet. Fünf unserer sechs Anlageimmobilien sind unverändert mittels einer 2029 auslaufenden Rahmenfinanzierung von CHF 100.0 Mio. finanziert. Zum Bilanzstichtag waren unverändert CHF 65.0 Mio. in Anspruch genommen. Entsprechend liegt die Belehnungsquote (LTV) bei 28.7% (31.03.2023: 28.6%). Ausblick Wir sind stolz darauf, dass sich das partnerschaftliche Zusammenwirken mit unseren Mietern gerade in den zurückliegenden Monaten, die für alle Wirtschaftszweige und Branchen anspruchsvoll und herausfordernd waren, als besonders tragfähig erwiesen hat. Für die zweite Hälfte des Geschäftsjahrs 2023/24 sind wir zuversichtlich, die gute operative Basis weiterführen zu können. Unser Fokus bleibt dabei weiter auf die nachhaltige, qualitative Weiterentwicklung unserer Liegenschaften und den Abbau von Leerstand gerichtet. Unverändert bleibt unser Ziel, das Portfolio über Zukäufe von strategiekonformen Liegenschaften substanziell weiter auszubauen.   * * * * * * *

KENNZAHLEN PER 30. SEPTEMBER 2023		1.4.2023 bis 30.9.2023		1.4.2022 bis 30.9.2022		? in %
Erfolgsrechnung
Mietertrag	CHF Mio.	4.5		4.4		2.3
Betriebserfolg aus Vermietung	CHF Mio.	4.3		4.1		4.9
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften	CHF Mio.	-2.2		1.3		-269.2
EBITDA	CHF Mio.	3.3		3.0		10.0
Gewinn	CHF Mio.	0.5		3.4		-85.3
Eigenkapitalrendite	%	0.4		5.0		-4.6
Bilanz
Anlageliegenschaften	CHF Mio.	225.9		227.1		-0.5
Eigenkapital	CHF Mio.	135.7		138.5		-2.0
Eigenkapitalquote	%	59.0		59.5		-0.5
Hypotheken	CHF Mio.	64.9		64.9		0.0
Loan to Value	%	28.7		28.6		0.1
Kennzahlen pro Aktie in CHF
Gewinn der Aktionäre	CHF	0.15		1.61		-90.7
NAV pro Aktie	CHF	40.92		41.77		-2.0
EPRA NRV pro Aktie	CHF	46.26		47.10		-1.8
Börsenkurs per Stichtag	CHF	26.60		27.00		-1.5
Portfolio
Annualisierter Mietertrag	CHF Mio.	9.1		9.0		1.1
EPRA Mietertragsrendite, netto	%	3.8		3.7		0.1
Durchschnittlicher Effektivzinssatz	%	2.6		2.0		0.6
Leerstandsquote (monetär)	%	8.9		8.9		0.0