DIC Asset: Verkaufen!

In einer Branchenstudie hat Morgan Stanley zahlreiche Kursziele von Immobilienaktien rasiert. Das Kursziel für Gagfah wurde von sieben auf nur noch 2,20 Euro reduziert. Am heftigsten verprügelt wurde die Aktie der IVG Immobilien AG. Das Kursziel wurde lediglich auf einen lumpigen Euro nach unten gesetzt. Im Regelfall werden in einer neuen Hausse die Favoriten und vor allem Branchen wechseln. Der Hype in den Immobilientiteln wird unseres Erachtens nicht mehr zurückkehren. Aktien wie zum Beispiel Patrizia Immobilien AG oder Colonia Real Estate aus dem SDAX könnten bei anhaltendem Kursverfall diesen Index verlassen und bald das Land der Pennystocks begrüßen. Recht glimpflich in der Studie ist die Aktie der DIC Asset (DE0005098404) davon gekommen. Das Kursziel wurde zwar halbiert, liegt aber dennoch bei fünf Euro je Aktie. Aktuell kosten die Anteile 6,27 Euro. Sie müssen aber wissen, dass Morgan Stanley über einen Immobilienfonds über zehn Prozent der Anteile an DIC Asset hält. Der Börsenwert von rund 200 Millionen Euro der Frankfurter Immobilienscheune ist aber durchaus noch knackig. Vorstandschef Ulrich Höller hat seinen Anteilseignern für dieses Jahr zunächst einen Überschuss von 39 bis 41 Millionen Euro versprochen. Das operative Ergebnis vor Abschreibungen wurde auf 70 bis 72 Millionen Euro taxiert. Die Prognose ist längst perdu und der studierte Immobilienökonom hat sein Versprechen nicht eingehalten und eine satte Gewinnwarnung kommuniziert. Nunmehr rechnet Höller mit einem „attraktiven“ Konzernjahresüberschuss in diesem Jahr von 25 bis 27 Millionen Euro. Das würde einem Gewinn je Aktie von mindestens 79 Cent entsprechen. Es ist aber nicht auszuschleißen, dass Höller seinen Anlegern nochmals reinen Wein einschenken muss und den „attraktiven“ Gewinn nicht erfüllt. Analysten der Dresdner Kleinwort erwarten in 2008 lediglich einen Überschuss von 23 Millionen Euro. Düster: 2009 soll der Gewinn bestenfalls stagnieren und in 2010 sich sogar reduzieren. Positive Ertragsaussichten können wir nicht erkennen. DIC Asset hat zudem in der Boomphase massiv investiert. Ob beim Verkauf aus dem Portfolio überhaupt Gewinne über dem Buchwert zu erzielen sind, erscheint fraglich. Wir erlauben uns hier ein großes Fragezeichen zu setzen. Abschreibungen, die den Gewinn zusätzlich belasten, sind denkbar. Das Bilanzbild des Unternehmens ist verunstaltet durch hohe Schulden im Zuge des Kaufwahns. Mit rund 1,6 Milliarden Euro steht die Firma bei Banken in der Kreide. Das ist viel Holz angesichts eines Eigenkapitals von unter 600 Millionen Euro. Per Ende des ersten Halbjahres war die Kasse hingegen nur mit 65 Millionen Euro gefüllt. Ohne eine Kapitalmaßnahme im Dezember 2007 im Volumen von sage und schreibe 62 Millionen Euro, bei der Investoren Aktien zu 21,90 Euro zeichneten, sähe es alles andere als rosig aus. Für 2007 zahlte DIC Asset sogar eine sehr üppige Dividende von 1,65 Euro. Über 50 Millionen Euro wurden ausgeschüttet. Soviel haben die Frankfurter in 2007 netto nicht einmal verdient. Wir sind fest davon überzeugt, dass die Dividende für 2008 erheblich reduziert wird. Angesichts der Schulden wäre es am besten, diese komplett zu streichen. Nicht nachvollziehen können wir, weshalb Höller nun ein Aktienrückkaufprogramm anwirft. Den Kursverfall hält solch ein Programm ohnehin nicht auf. Der Vorstand kann ja selbst aus der privaten Tasche Aktien kaufen, wenn er diese für viel versprechend bewertet hält. Bisher hält das Management nur geringfügig eigene Aktien, verdienen aber recht ordentlich. Großaktionär des Unternehmens ist die Deutsche Immobilen Chancen AG. Diese Gesellschaft hält knapp 40 Prozent der Anteile an DIC Asset. Höller ist auch bei dieser Gesellschaft in der Geschäftsführung. Er bezieht somit zwei „solide“ Gehälter. Auch dürfte der Großaktionär wohl kaum auf die Dividende verzichten, weshalb DIC Asset sicherlich generös ausschütten wird, obwohl es wirtschaftlich sinnvoller wäre, das Geld zur Schuldentilgung zu nutzen. Das Kursziel von Morgan Stanley von fünf Euro könnte noch unterschritten werden. Verkaufen!